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2016/08/19
台南律師陳政宏:陳屍隔鄰騎樓不算凶宅,二審大逆轉改判,凶宅究應如何定義?
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〔記者鮑建信/高雄報導〕王姓女子購買透天厝,付了頭期款115萬元後,獲悉5年前從事資源回收的黃姓老婦被酒駕車輛撞進屋內死亡,要求解約退款,地院認定是凶宅,判決王女勝訴,但二審卻大逆轉,認為黃婦不是死在屋內不是凶宅,改判她敗訴確定。

王女指出,她與蘇姓屋主講好以810萬元,購買楠梓區後昌路透天厝,但在訂約前查訪,得知5年前門口曾發生車禍,疑路人被撞死在屋內,因此在512日,雙方簽約時註記:「若事後證明『凶宅』,則賣方收取價金全部無息退還買方。」換句話說,被害人若於屋內停止呼吸心跳,就算是「凶宅」。

她又說,後經查證葉姓車主(徒刑8月、緩刑2年確定)酒後駕車失控,將做資源回收的黃姓老婦撞至正在整修、鐵捲門開啟的該透天厝一樓內當場死亡,依照合約規定除解約外,蘇應退還頭期款115萬元。

蘇姓屋主則說,黃婦遭撞擊後未跌入一樓屋內,經送醫急救2個小時死亡,並非當場停止心跳死亡,不能算是凶宅。又說,根據內政部不動產仲介範本,「凶宅」是指自殺或凶殺死亡,除非兩造曾特別明訂「凶宅」定義,否則不能任由王女片面擴大解釋為「被害人於事故現場已停止呼吸心跳」即為凶宅。

一審法官表示,依兩造所簽合約真意,黃婦若在屋內死亡,就算是凶宅。此外,據救護人員資料記載,救護車抵達現場,黃婦已無血壓、心跳,並在到院前死亡,因而認定她死在屋內,判決蘇敗訴還錢。

蘇不服上訴後,高雄高分院審理後大逆轉,認為黃婦陳屍隔鄰騎樓,不是在該屋內,判決蘇不用退款。


[資料來源:自由時報]


[本案法律解析]

 
█ 凶宅定義
凶宅的定義在法律上並無明文規定,因此對於兇宅的定義有許多種說法,一般而言,死亡可分為自然死亡及自然死亡事件,自然死亡是由於因疾病而過世,在風俗民情上較不忌諱;但若是發生非自然死亡事件(如他殺或自殺),就屬於凶宅,易使一般民眾心生畏懼,故交易市場上較不被接受。
另,依照內政部九十七年七月的函釋「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項:「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」據此,整理如下:
(一)曾發生兇殺或自殺死亡,但不含自然死亡及意外死亡。
(二)「凶宅」限於賣方產權持有期間
(三)在專有部分求死行為致死,但不含在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。
在內政部的凶宅認定排除所有的意外死亡之情形,與風俗習慣之觀念相去甚遠,在實務上對於凶宅之認定,應就事件發生之原因、過程、時間等因素來考量(如獨居老人因病壽終正寢卻無人發現,但經過數月後才被發現陳屍家中)雖然該案例是屬於自然死亡事件,但因為發生時間過長,在不動產交易市場上已被認定為凶宅,已影響購買意願。
 
█ 相關法條
民法第354條(物之瑕疵擔保責任)
物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

民法第359條(物之瑕疵擔保之效力-解約或減少價金)
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

民法第365條(解除權或請求權之消滅)
買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。
 
 

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